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LES 3 SORCIÈRES

Quand la pierre française s'effrite (1/2)

17 Avril 2015, 20:29pm

Publié par Charlie Vegas

C'est ça la France des annnées 2000 ! Une France qui non seulement aime la pierre, mais qui en plus a fait de l'accès à la propriété logement une étape cruciale du cycle de vie d'un individu. On pourrait même parler d'une condition nécessaire à la réussite sociale.

Un quadra ou un quinquagénaire encore locataire de son appartement ou de sa maison : vous ne trouvez pas que ça un petit côté looser ?

Pire, dans le langage courant du pays de Molière, le terme investir est quasiment devenu synonyme d’acheter un logement.

Et pourtant, l’achat immobilier est la dernière chose à envisager aujourd’hui en France. Car oui, le marché résidentiel français est caractérisé par une énorme bulle spéculative. Une bulle qui devrait éclater très prochainement et qui fera beaucoup de dégâts.

C'est cette même fameuse bulle immobilière sur laquelle certaines personnes, rangées dans la catégorie des originaux, ont cherché à alerter l'opinion public depuis plusieurs années. Sans grand succès.

C'est qu'il n’est pas facile de convaincre en France lorsque l'on aborde ce sujet ultra-consensuel, car l’analyse est souvent biaisée par tout un tas de croyances dont beaucoup de personnes sont intimement convaincues alors qu’aucune d’entre elle ne tient la route. Il suffit de tendre l'oreille autour de vous pour mesurer à quel point peu de gens croient à une baisse significative des prix de l'immobilier.

Pourtant, aucun des arguments régulièrement mis en avant pour justifier la poursuite de la hausse du marché n'est fondé. Absolument aucun. D'ailleurs, il ne s'agit pas réellement d'arguments mais plutôt de légendes urbaines.

1ère croyance : la pierre est une valeur refuge

2ème croyance : louer c’est jeter l’argent par la fenêtre

3ème croyance : l’immobilier n’est cher qu’à Paris

4ème croyance : le marché est fait par les étrangers

5ème croyance : on manque de logements en France

6ème croyance : avec les taux bas l’immobilier n’est pas cher

Nous allons nous les farcir une par une afin de mettre à mal le mythe de "l'exception immobilière française".

 

 1ère croyance : la pierre est une valeur refuge

Dans l’esprit collectif, l’investissement immobilier est le plus sûr qui soit. On ose même dire que c'est une "valeur refuge".

En finance, une valeur refuge est un actif censé protéger l'investisseur en temps de crise. L'immobilier aurait un tel pouvoir car les prix semblent peu fluctuer et ne feraient que monter sur le long terme.

Vision trompeuse ! La plupart d’entre nous n’ont connu qu’un marché haussier pendant une bonne quinzaine d’années. Or l’immobilier, comme tout actif, évolue à travers des cycles, caractérisés par des phases de forte hausse, mais aussi par des phases de retournements significatifs. Et quand on dit « significatifs » ça veut dire 30 à 50% de baisse ! En bourse, il est souvent rappelé que "les performances passées ne préjugent en rien des performances futures". Il en va de même concernant la pierre.

La différence avec d'autres actifs risqués comme les actions, c’est que les cycles immobiliers sont beaucoup plus longs, et peuvent même durer plusieurs décennies. Ce fut le cas avec la hausse exceptionnellement longue que l'on vient de connaître, et qui s'étale de 1995 à 2010.

Sauf que toutes les bonnes choses ont une fin et que les arbres ne montent jamais au ciel. Et surtout quand ils sont plantés dans du bêton.

L'immobilier français présente aujourd'hui toutes les caractéristiques d'un marché en haut de cycle et qui commence tout juste à amorcer son retournement. Un phase baisse qui risque de durer plussieurs années. Alors mieux vaut s'y préparer que de la subir.

Et ceci concerne également le marché parisien. Vous croyez que l'immobilier ne baisse jamais à Paris ? Détrompez-vous ! Celui-ci a déjà connu une correction remarquable au début des années 1990 en perdant 45% de sa valeur (www.cgedd.fr/prix-immobilier-friggit.doc). Et ce en dépit de tous les discours de la fin des années 1980 selon lesquels Paris ne baisserait jamais.

Donc non seulement l’immobilier présente un important risque de retournement cyclique, ce qui veut dire que vous pouvez un jour devoir vendre 50% en-dessous de votre prix d’achat (ce qui doit être fortement désagréable), mais en outre il comporte aussi un fort risque de liquidité. À savoir, que la vente d’unne maison au prix souhaité est loin d’être garantie, et peut s'avérer beaucoup plus longue qu’envisagé. Facteurs à ne pas négliger lorsqu'on investit des sommes si élevées !

 

 2ème croyance : louer c'est jeter l'argent par la fenêtre

Parmi les lieux communs concernant le marché de la pierre, celui-là a la vie dure. Pour une majorité de personnes, celui qui paye un loyer gaspillerait son argent à enrichir un propriétaire véreux pour au final ne rien détenir. Imparable au premier abord ! Mais est-ce si vrai ?

Considérons le cas suivant. Vous louez un appartement de 100 m² en centre-ville à 900€ par mois. Pour l’acquérir, il est très probable qu’au vu de l’état du marché, il vous en coûtera beaucoup plus au niveau des mensualités. Disons 1200€.

Ça veut dire qu’en tant que locataire, vous mettez 300€ de côté que vous pouvez placer. Et donc, en achetant votre appartement déjà très certainement hors de prix, vous perdez déjà 300€ tous les mois par rapport à un locataire du même bien. Et en plus vous prenez le risque de perdre en capital en cas de baisse du marché.

Bien entendu, si vous envisagez de vivre toute votre vie dans votre appartement ou votre maison, vous vous en moquez. Mais imaginons que vous ayez entre 25 et 40 ans. Qui peut dire à cet âge là qu’il restera toute sa vie dans le même logement ? Rappelons qu’il y a certains aléas de la vie qui risquent bon gré mal gré de vous forcer à bouger de là : enfants, mutation, divorce, maladie, décès, voisins psychopathes, bruits intempestifs, etc.

En d’autres termes, quand l’immobilier est trop cher et que l'horizon économique est trop incertain, alors la location est financièrement préférable à l’achat. Les allemands l'ont bien intégré, mais les français eux s'accrochent à leur désir d'être propriétaires à tout prix.

Même si les loyers paraissent parfois élevés dans notre pays, notamment dans les grandes villes, il faut garder à l'esprit que leur augmentation n'a rien à avoir avec la hausse qu'ont connu les prix (www.cgedd.fr/prix-immobilier-friggit.doc). Heureusement d'ailleurs car sinon nous serions encore plus nombreux à vivre dans la rue.

Avant de me laisser clore cette question, vous me rétorquerez peut-être qu'en achetant une maison vous êtes "chez vous". Eh bien ceci n'est pas tout à fait exact. Vous ne serez "chez vous" que le jour où vous aurez intégralement payé votre prêt. En attendant, vous n'êtes qu'un primo-accédant et le vrai propriétaire du bien est la banque. Grosso modo, vous payez tous les mois un loyer à votre banque et, à la différence du locataire, vous avez une dette à rembourser que lui n'a pas.

 

 3ème croyance : l'immobilier n'est cher qu'à Paris

Raccourci ou illusion d'optique ! Il y a en effet et il y aura toujours d’importantes disparités géographiques entre les prix immobiliers en France. Par exemple, sauf cataclysme, le prix moyen au mètre carré à Paris sera toujours supérieur à celui de Mont-de-Marsan.

Par contre, dire que l’immobilier est plus cher à Paris qu’à Mont-de-Marsan, ne signifie en rien que l’immobilier n’est pas cher à Mont-de-Marsan. Ce qui importe, pour savoir si le marché est abordable ou non, c’est l’évolution des prix localement par rapport à ce qui l’en était il y a dix, quinze, vingt ans.

Mais vous me rétorquerez que les salaires n’étaient pas les mêmes dans le passé et donc qu’on ne peut pas comparer. Et vous aurez raison ! Pour mesurer la « cherté » de la pierre, il faut rapporter les prix payés aux revenus des ménages. Ce fameux ratio prix sur revenus est essentiel en la matière car il donne une idée assez précise de l’évolution du pouvoir d’achat immobilier en France.

À la lecture de ces chiffres (www.cgedd.fr/prix-immobilier-friggit.doc), le constat est sans appel. Les prix ont progressé beaucoup trop vite par rapport aux revenus des ménages. Et c’est vrai partout en France, pas uniquement à Paris.

En d’autres termes, si l’on continue sur cette lancée, alors quasiment plus personne ne pourra acheter dans quelques années. Et les vendeurs n’auront plus qu’à brader leurs biens pour espérer les vendre ce qui provoquera inévitablement un krach. Donc quoi qu’il arrive, les prix ne finiront pas baisser.

L’autre solution serait bien entendu que les salaires progressent du feu de dieu en France sur les prochaines années. Ce qui est très peu probable. La seule issue plausible est la baisse des prix.

 

 4ème croyance : le marché est dopé par les étrangers

L’image est marquante. Des nouveaux riches russes, chinois, anglais ou saoudiens qui viennent à dépenser des sommes astronomiques pour acqurérir notre parc immobilier. Ces viles spéculateurs feraient tellement monter les prix que les français ne peuvent même plus accéder à la pierre !

Malheureusement (ou heureusement en fait) il n’en est absolument rien. Et encore une fois, Paris ne fait pas non plus exception en la matière .

Prenons les chiffres de la Chambre des Notaires de Paris pour le troisième trimestre 2014. Seul un acheteur sur douze est étranger. Et encore, qui dit étranger ne dit pas nécessairement non-résident. Car Paris est une ville à dimensions internationale où viennent travailler (et résider) des étrangers dans le cadre de leur évolution professionnelle. Et ces derniers représentent 85% de la catégorie "étrangers".

Ce qui signifie que les non-résidents ne sont impliqués que dans… 1% des ventes. Et le plus souvent sur des segments de luxe (comme l'avenue des Champs Elysées) qui ne concernent pas grand monde à vrai dire. Pas de quoi hurler au loup !

En résumé, 82% des transactions à Paris sont le fait de citoyens français, 7% d’étrangers installés en France, et un petit 1% d’obscurs investisseurs lointains. Ou pour encore dire les choses plus simplement : la hausse des prix immobiliers en France est massivement le fait des acheteurs français.

 

 5ème croyance : on manque de logements en France

C'est l'argument qui tue. La pierre est chère en France car il n'y a pas assez de logements disponibles sur le marché. On ne construit pas assez. C'est simple comme bonjour. Il y a plus d'acheteurs que de vendeurs donc ça monte !

Une fois n'est pas coutume, cette croyance solidement établie ne résiste pas à l'étude des chiffres. Retournez pour ça sur la page suivante décidemment riche en pépites : www.cgedd.fr/prix-immobilier-friggit.doc.

Et regardez attentivement le dernier graphique mis à disposition. Que nous dit-il ? Que depuis la fin de la seconde guerre mondiale, le nombre de logements construits en France a quasiment toutes les années été largement supérieur au nombre de ménages formés (ce qui prend en compte les divorces soit dit au passage).

Donc non, on ne manque pas de logements en France !

Mais alors quid de la fameuse "crise de logement" dont on nous parle si souvent ? Eh bien, cette crise est bien réelle. Mais elle n'est pas due à un manque technique de logements en France, contrairement à ce qui est trop souvent dit. Elle repose sur la difficulté pour un nombre grandissant de ménages d'accéder financièrement à un logement décent.

C'est le prix de l'immobilier qui pose problème et non pas la quantité de biens disponibles sur le marché.

L'erreur de raisonnement en la matière est dramatique. Car non seulement l'objectif de 500 000 logements neufs par an, martelé à tout va dans les médias, n'a aucun fondement. Mais en plus, il a donne lieu à toute une série de politiques du logement qui, au lieu de s'attaquer au réel problème qu'est le niveau extravagant des prix, viennent au contraire encourager toujours plus de demande et par conséquent contribuer à faire encore monter davantage le marché.

Pour dire les choses autrement. Avez-vous du mal à trouver des appartements ou maisons à vendre près de chez vous ? La réponse est non. Allez sur un site spécialisé et vous verrez. Avez-vous du mal à trouver quelque chose qui entre dans votre budget qui remplisse tous vos critères ? La réponse est probablement oui. Vous voyez bien que ce sont les prix qui posent problèm, et non pas l'offre qui est bel et bien présente mais pas au prix que vous souhaiteriez.

 

 

 6ème croyance : les taux bas rendent l'immobilier pas cher

De nombreux journalistes se sont engouffrés dans la brèche : "avec les taux d'intérêt historiquement bas, le pouvoir d'achat immobilier n'a jamais été aussi élevé."

C'est faux, encore faux, et archi faux. Oui, les taux hypothécaires n'ont jamais été aussi faibles en France. Mais non, ce n'est pas vrai de dire que les particuliers n'ont jamais eu autant les moyens d'acheter un bien immobilier.

Nous l'avons déjà dit plus haut, les prix sont au plus haut et ont trop monté par rapport aux revenus des ménages. Le fait que les taux d'emprunt soient bas permet effectivement de baisser les intérêts sur le nominal emprunté. Mais vu que ce dernier n'a jamais été aussi haut, les ménages doivent emprunter des sommes records pour se restreindre à acheter des logements de moins en moins bien situés et/ou des surfaces de plus en plus petites

En résumé, la baisse des taux joue est évidemment un élément positif pour les acheteurs, mais elle est plus qu'insuffisante pour empêcher le pouvoir d'achat immobilier de demeurer à peu de chose près au plus bas niveau jamais atteint (www.cgedd.fr/prix-immobilier-friggit.doc).

 

Suite et fin de cette histoire passionnante la semaine prochaine !

 

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