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LES 3 SORCIÈRES

Quand la pierre française s'effrite (2/2)

8 Mai 2015, 16:55pm

Publié par Charlie Vegas

On commence par présenter nos confuses pour avoir laissé le blog moirsir pendant plusieurs quelques jours . Ça ne se fait pas !

Et on en profite pour achever notre passage en revue du formidable marché immobilier français, véritable colosse au pied d’argile et qui commence tout juste à piquer du nez !

Comme on l’a vu précédemment, l’immobilier français est soutenu par tout un tas de légendes urbaines aussi infondées les unes que les autres. Pourtant, après une insolente hausse de plus de quinze ans, les prix de la pierre se sont stabilisés, voire ont commencé à baisser dans certaines zones.

Disons-le tout de suite : la bulle est sur le point d’éclater. Non seulement nous avons vu qu’absolument aucun argument solide ne permet de justifier une poursuite du mouvement haussier, à part justement la croyance des acheteurs dans la poursuite de cette hausse (ça s’appelle de la spéculation), mais en outre il existe plusieurs raisons fondamentales pour comprendre pourquoi le marché va inévitablement se retourner.

Avant de les évoquer, il faut d’abord revenir sur le pourquoi de la bulle et comment on en est arrivés là. La dernière crise immobilière en France remonte à la période 1991-1995, avec pour la petite histoire une spectaculaire baisse de près de 45% du marché parisien. À partir de 1995, le marché commence à remonter et finit même par rapidement dépasser ses précédents points hauts.

Il faut dire qu’à la fin des années 1990, la demande est forte, tirée par des baby-boomers en surnombre par rapport aux vendeurs et de plus en plus préoccupés par leur retraite. Le mouvement va s’amplifier après 2000 pour deux raisons. D’une part, on assiste à un mouvement structurel de baisse des taux depuis les années 1980. D’autre part, l’éclatement de la bulle internet a marqué les esprits et créé l’illusion que la pierre (en hausse discontinue depuis des années) était le seul investissement viable notamment par rapport à une bourse beaucoup trop dangeureuse.

La crise financière de 2008 est venue mettre un coup d'arrêt temporaire à cet élan, sans pour autant déboucher sur un retournement durable  des prix. La demande commençait effectivement déjà à fléchir à ce moment là (comment pouvait-il en être autrement ?) mais le gouvernement de l'époque (immité par la suite par ses successeurs) est venu à la rescousse avec une politique visant à favorsier l'émergence "d'une France de propriétaires". L'idée était belle : surfer sur la passion des français pour l'immobilier et encourager coûte que coûte l’achat en assouplissant les conditions d’emprunt (prêts à taux zéro, défiscalisation, etc.). Ce qui revenait du coup à inciter  les ménages à s’endetter sur des durées de plus en plus longues et pour acquérir des biens de plus en plus cher, avec l’idée implicite que tout ce petit jeu était sans risque. En économie, on appelle ça un aléa moral. De manière schématique, l’Etat français est venu améliorer la solvabilité des ménages afin de les aider à emprunter.  Un jeu bien dangereux.

L’effet immédiat a été de relancer temporairement le marché jusqu’au point haut de 2010. Depuis, en dépit de toutes ces politiques favorables l’achat, le marché peine à poursuivre le mouvement. Il commence même à baisser. Pourquoi ?

Pour une raison simple : l’offre de biens immobiliers est petit à petit en train de surpasser la demande. Et il y a deux explications structurelles à cela.

D’une part, la génération des baby-boomers commence à partir en retraite, ce qui va générer le fameux papy boom avec une augmentation suginficative de la part de seniors au sein de la population françaises. Et beaucoup de ces retraités sont tentés ou contraints de vendre leur bien, afin non seulement d’engranger une partie de leur plus-value latente, mais aussi de partir pour une surface plus petite et/ou située dans une région où il fait bon vivre. Les impôts progressant et les prestations de retraites déclinant au fil des années (le mouvement ne risque pas de s’inverser au vu de l’évolution de la dette publique française), les mises en vente devraient continuer de croître de la part des seniors.

En face la demande ne suit plus. Car la pierre est devenue beaucoup trop chère, les prix ayant trop monté de manière excessive par rapport aux revenus. Or ces derniers ont peu de chance de repartir massivement à la hausse. D’une part, la croissance économique n’a jamais été aussi faible, malgré un soutien jamais vu de la part des banques centrales. D’autre part, l’endettement public va continuer de peser de plus en plus lourd sur le budget des ménages (hausse des impôts, baisse des prestations sociales).

Un élément pourrait accélérer la dégringolade du marché : une remontée brutale des taux d’intérêt. En attendant, les banques françaises continuent d’accorder des prêts anormalement longs pour des taux ridiculement bas (2 à 3%). On atteint même le sommet de l’absurde quand on sait qu’une banque prête moins cher pour un achat immobilier de 300 000 € à 20 ans que pour un crédit conso de 10 000 € à 12 mois.

Inutile de dire que le retournement du cycle immobilier va peser sur les comptes des banques françaises. Inutile de dire aussi que l’économie française, déjà mal en point, souffrira durablement de l’éclatement de la bulle.

Et cette baisse est inéluctable. Elle n’est certes pas encore clairement visible, mais arrivera tôt ou tard. Pour l'instant, le marché fonctionne au point mort, avec beaucoup moins de transactions que par le passé. Face à des acheteurs de moins en moins nombreux et plus exigeants, les vendeurs continuent de s’accrocher à leur prix et leurs espoirs de plus-values. Certains font appel à Stéphane Plaza pour les sortir de l'ornière, d'autres s'accrochent vaillamment à leurs exigences démesurées.

Jusqu'à quand durera cette mascarade ? Nous le savons pas. Mais probablement pas si longtemps. Alors patience !

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